'Ius postulandi' e detrazione degli interessi passivi sui mutui : Risoluzione n. 128/E del 23 settembre 2005


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'Ius postulandi' e detrazione degli interessi passivi sui mutui : Risoluzione n. 128/E del 23 settembre 2005
Autore: Alessio Vagnarelli - aggiornato il 29/09/2005	N° doc. 582

27 09 2005 - Edizione delle 13:00

Risoluzione n. 128/E del 23 settembre 2005

"Ius postulandi" e detrazione degli interessi passivi sui mutui

Quali elementi possono confluire nel "costo di acquisizione dell'immobile" ai fini del calcolo della quota detraibile, quando l'importo del finanziamento � superiore al prezzo dell'abitazione

L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 128/E del 23 settembre scorso, ha chiarito alcuni aspetti legati alla possibilit� di portare in detrazione dall'imposta lorda, il 19 per cento degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati per mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale, ai sensi dell'articolo 15, comma 1, lettera b), del Tuir.

Ripercorrendo brevemente gli ultimi sviluppi legati all'interpretazione dell'Amministrazione finanziaria in subjecta materia, si ricorda che con le circolari nn. 15 e 26 del 2005, nel tentativo di ridimensionare il diffuso fenomeno di indicare nell'atto di compravendita un prezzo per l'acquisto dell'immobile alcune volte notevolmente inferiore rispetto al capitale preso a mutuo, l'Agenzia ha proposto una formula matematica utile per calcolare l'effettiva spettanza degli interessi detraibili.

Infatti, la circolare n. 15 del 20 aprile 2005 recita "In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, l'agevolazione deve essere limitata all'ammontare del predetto costo, risultante dalla sommatoria del valore dell'immobile indicato nel rogito, nonch� degli altri oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l'operazione di acquisto. Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione pu� essere utilizzata la seguente formula: interessi sui quali calcolare la detrazione = costo di acquisizione dell'immobile x interessi pagati / capitale dato in mutuo".

Con successiva circolare n. 26 del 31 maggio, la stessa Agenzia, tornando sull'argomento, ha precisato che "tra le spese accessorie connesse all'acquisto rientrano, in aggiunta all'onorario del notaio, anche le spese di mediazione, le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali".

Con la risoluzione in commento il concetto di "costo di acquisizione dell'immobile" � stato ulteriormente esteso alle spese sostenute per le autorizzazioni richieste al giudice tutelare, nonch� a quelle sostenute nei procedimenti di esecuzione individuali o concorsuali.

Alla luce della richiamata risoluzione � possibile formulare alcune considerazioni.
In primo luogo, per quanto concerne le spese di intermediazione immobiliare, appare chiaro che l'emersione di questi rapporti non solo � finalizzato a incrementare il quantum di interessi passivi detraibili, ma anche e, soprattutto, a far risultare i compensi che l'acquirente corrisponde all'agenzia immobiliare. Si tratta, a ben vedere, di uno di quei meccanismi che si fondano sul principio del conflitto d'interessi tra le parti di un rapporto negoziale.
Infatti, all'interesse dell'acquirente a far accrescere la quota di interessi detraibili corrisponde un interesse contrario dell'intermediario a non far risultare i proventi conseguiti. In pi�, chi scrive ritiene che uno sproporzionato compenso di mediazione, in termini percentuali, rispetto al prezzo dichiarato in atto, potrebbe costituire un elemento di presunzione per accertare l'effettivo valore dell'immobile compravenduto.

La possibilit�, invece, di computare nel fattore "costo di acquisto dell'immobile" le spese affrontate dal compratore per ottenere dal giudice tutelare le necessarie autorizzazioni, risponde all'unica esigenza di consentire al contribuente di aumentare il coefficiente per il calcolo degli interessi pagati.
Nello specifico, il provvedimento che autorizza un soggetto (minore, inabilitato, interdetto, eccetera) alla compravendita di un immobile � funzionalmente collegato all'atto da autorizzare. La risoluzione, quindi, chiarisce che appare corretto inserire nella voce "costo di acquisizione dell'immobile" i costi sostenuti per ottenere dal giudice tutelare, chiamato in un procedimento di volontaria giurisdizione, le autorizzazioni richieste dalla legge per la stipula dell'atto di compravendita.
Il pi� delle volte il ricorso con cui viene richiesta l'autorizzazione alla stipula viene presentato per conto delle parti interessate dallo stesso notaio rogante, ma nulla esclude che lo stesso sia redatto e presentato da altro professionista legittimato. Anche in questa ipotesi, si ritiene che non ci saranno problemi a imputare le relative spese nella voce "costo di acquisizione dell' immobile".

Analogo discorso va fatto per quanto concerne le spese sostenute nei procedimenti di esecuzione individuale o concorsuale. Anche in questi casi, infatti, i costi sostenuti e afferenti al trasferimento dell'immobile potranno concorrere a determinare il valore totale della compravendita.

La risoluzione in rassegna dopo aver fissato questi principi, chiarisce le differenze tra gli oneri accessori della compravendita e quelli del contratto di mutuo. Infatti, gli oneri accessori alla compravendita concorrono unicamente a determinare il costo di acquisto dell'immobile e, quindi, incidono esclusivamente nella determinazione del coefficiente (dato dal citato rapporto) per l'effettivo calcolo degli interessi detraibili.
Gli oneri accessori al contratto di mutuo (come l'onorario del notaio con riferimento al contratto di mutuo, l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca, l'imposta sostitutiva sul capitale prestato), sono interamente detraibili nell'anno in cui sono stati pagati e, quindi, secondo le regole proprie che regolano le detrazioni.

La risoluzione in commento ha, invece, chiarito un importante aspetto, ossia che anche gli oneri accessori al contratto di mutuo, oltre a poter essere interamente detratti secondo il principio di cassa, possono concorrere a determinare il coefficiente di detraibilit� degli interessi passivi annui, incrementando la voce "costo di acquisizione dell' immobile", che costituisce uno dei due fattori del numeratore nel rapporto "costo di acquisizione dell'immobile per interessi pagati/capitale dato in mutuo".

Alessio Vagnarelli