Il comma 46 dell’articolo unico della Finanziaria 2007 ha inserito la lettera d-bis) al primo comma dell’articolo 10 del Dpr 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), intitolato “Soggetti obbligati alla registrazione dei contratti”.
Testualmente, la nuova norma prevede che gli agenti di affari in mediazione, iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, sono obbligati alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. Contestualmente, il sopra citato comma 46 ha aggiunto al primo comma dell’articolo 57 dello stesso Testo unico, intitolato “Soggetti obbligati al pagamento”, il numero 1-bis), che indica la solidarietà degli agenti immobiliari di cui all’articolo 10, comma 1, lettera d-bis), al pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
Il successivo comma 48 ha, inoltre, inserito nel Dl del 4 luglio 2006, n. 223, al comma 22 dell’articolo 35, l’obbligo per le parti di indicare, con apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, da inserire all’atto della compravendita di immobile, l’indicazione analitica del coinvolgimento di un mediatore nella conclusione dello stesso, fornendo:
- i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società
- il codice fiscale o la partita Iva
- il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare, ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società
- l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.
E’ stata, poi, prevista la specifica responsabilità, in capo al notaio rogante, di segnalare la mancanza dell’iscrizione al ruolo camerale dell’agente immobiliare, con conseguenti sanzioni amministrative in caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati richiesti.
Queste innovazioni legislative sono indice della forte attenzione, da parte del legislatore, al settore dell’intermediazione immobiliare. Da un lato, le indicazioni analitiche fornite dalle parti che partecipano a un atto di compravendita immobiliare, in merito all’intervento di un agente-mediatore, creano un flusso di dati che arricchiscono le informazioni riguardanti l’operatività degli stessi. Dall’altro, le responsabilità dirette nella registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale, e nel pagamento delle imposte di registro scaturenti dalle stesse da parte degli agenti, comportano la probabile emersione di negozi precedentemente mai presentati per la registrazione, solo per prassi e non per previsione normativa.
Le nuove norme si traducono in un elevato coinvolgimento degli agenti immobiliari nell’ambito dell’imposta di registro, coinvolgimento che insiste in un ambito operativo sicuramente non sconosciuto alla categoria. L’intervento dei mediatori ha un forte impatto sull’attività negoziale del settore immobiliare, che risulta essere uno dei maggiori, se non esclusivi, ambiti di applicazione dell’imposta disciplinata dal Dpr 131/1986.
Effetto delle nuove disposizioni
La portata delle nuove disposizioni ha sicuramente rilevanza ai fini delle informazioni reperibili per il controllo nell’ambito dell’imposta di registro. Il flusso informativo che deriverà dall’indicazione dei mediatori nei contratti di compravendita e le registrazione delle scritture private negoziali effettuate dagli stessi, permetterà di acquisire dati sulla loro attività. Utilizzando tali notizie e affiancando i nuovi poteri previsti ai fini dell’accertamento dell’imposta di registro, così come indicati nella circolare dell’Agenzia delle entrate n. 6/E del 2007, sarà possibile far emergere base imponibile.
Non è trascurabile, inoltre, l’aumento dei contratti preliminari che saranno presentati alla registrazione, tramite i quali saranno più agevoli i controlli in merito ai corrispettivi effettivamente corrisposti nelle compravendite immobiliari. E’ necessario, infatti, ricordare che nelle compravendite in cui la parte acquirente sia persona fisica, non esercente attività di impresa, arte o professione, è permesso identificare quale base imponibile per l’imposta di registro, il valore catastale rivalutato, a condizione che il corrispettivo effettivamente pattuito sia indicato nell’atto (così come previsto nel comma 497 della legge 23 dicembre 2005, n. 266 e successive modificazioni). La mendace o omessa dichiarazione comporta accertamento sul valore dell’immobile.
La presenza del contratto preliminare registrato permetterà di individuare, in caso di accertamento di valore dell’immobile oggetto del trasferimento, le date in cui presumibilmente ci siano state movimentazioni di denaro. Infatti, applicando il punto 7) del primo comma dell’articolo 32 del Dpr 600/1973, sarà possibile, tramite indagini finanziarie, monitorare la corresponsione del “prezzo” tra le parti.
Nemmeno è da trascurare, infine, l’effetto sulle altre imposte, in particolare su quelle dirette. Nell’ambito del controllo sui redditi prodotti nel settore dell’intermediazione immobiliare, la disponibilità di nominatavi precisi permetterà di riscontrarne l’effettiva operatività e produttività.
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