Trasferito, con l’area compresa nel “Piano insediamenti produttivi”, anche l’opificio costruito sulla stessa
I soggetti in favore dei quali è stata deliberata l'assegnazione di aree ricadenti nel "Piano insediamenti produttivi" (approvato ai sensi della legge 865/1971) e che prima di perfezionare, mediante atto pubblico, il trasferimento delle stesse, vi abbiano realizzato, a proprie cure e spese, degli opifici, con l'acquisto del terreno otterranno anche quello degli immobili. Tali soggetti perderanno, perciò, il beneficio delle agevolazioni in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali, previste dall'articolo 32, comma 2, del Dpr 601/1973. Questa, in sintesi, è la conclusione alla quale è pervenuta l'agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 72/E del 23 marzo.
La risposta dell'Agenzia
Per l'Agenzia, i trasferimenti delle aree inserite in Pip - che sono piani di iniziativa pubblica, attuativi del piano regolatore generale, progettati per accogliere solo attività artigianali, commerciali, industriali e turistiche - possono essere ricompresi nell'articolo 32, comma 2, del Dpr 601/1973, in base al quale "Gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al titolo III della legge indicata nel comma precedente…sono soggetti all'imposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle imposte ipotecarie e catastali".
Tuttavia, la risoluzione prende in esame il caso in cui su tali aree siano sorti fabbricati a spese degli assegnatari dei lotti in epoca anteriore alla regolarizzazione della cessione/vendita del lotto stesso in base a legittimo titolo, comunque perfezionatosi con il formale assenso del Comune proprietario dell'area attraverso la delibera consiliare di assegnazione e concessione edilizia.
Per tale ipotesi, è stato però precisato che la vendita dell'immobile da parte del Comune proprietario rientra tra gli "atti che devono farsi per iscritto", ai sensi dell'articolo 1350 del cc; pertanto, il contratto non può intendersi perfezionato con delibera consiliare o concessione edilizia, ma è necessario un documento che deve contenere l'estrinsecazione diretta della volontà delle parti di concludere quel determinato negozio.
L'Agenzia ha richiamato il principio di accessione sancito dall'articolo 934 del codice civile, secondo il quale "Qualunque...costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo...salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge", affermando che lo stesso è stato recepito nell'articolo 24 del Testo unico dell'imposta di registro, che dispone ai fini fiscali la presunzione di trasferimento all'acquirente dell'immobile delle accessioni e delle pertinenze.
Tale presunzione può essere vinta solo con il fatto che le parti abbiano escluso dalla vendita l'opificio che insiste sul terreno mediante la concorde dichiarazione "...che esso è stato costruito a cura e spese dell'acquirente…occorrendo provare invece, o che il fatto materiale dell'incorporazione è avvenuto successivamente al negozio traslativo del diritto reale relativo al suolo, ovvero se...ha avuto luogo anteriormente, l'edificazione è stata preceduta o accompagnata da altro negozio contenuto in atto scritto in data certa, avente ad oggetto l'attribuzione da parte del cedente in favore del cessionario di un diritto di superficie sul suolo..." (Cassazione, sentenza 3469/2008).
In conclusione, se non sussiste alcun atto derivativo-costitutivo, come la costituzione di un diritto di superficie, o derivativo-traslativo, come la vendita dell'accessione, risulta operante la presunzione dell'articolo 24 del Dpr 131/1986 e, quindi, con il terreno si trasferirà anche l'immobile costruito sullo stesso, che diverrà, assieme al terreno, proprietà dell'acquirente che lo aveva costruito prima della vendita, a proprie cure e spese.
La risoluzione ha chiarito, infine, che per la tassazione ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali a cui assoggettare i trasferimenti dei terreni comprensivi di costruzioni realizzate dagli assegnatari, ricompresi nelle aree da destinare a insediamenti produttivi, non torna applicabile il regime fiscale agevolativo previsto dall'articolo 32 del Dpr 601/1973, in quanto, una volta costruito l'opificio, non si realizzerà più il trasferimento di un'area ricompresa nel Piano insediamenti produttivi, ma di un terreno comprensivo di una costruzione non contemplato nei piani individuati dal titolo III della legge 865/1971.
La risposta dell'Agenzia
Per l'Agenzia, i trasferimenti delle aree inserite in Pip - che sono piani di iniziativa pubblica, attuativi del piano regolatore generale, progettati per accogliere solo attività artigianali, commerciali, industriali e turistiche - possono essere ricompresi nell'articolo 32, comma 2, del Dpr 601/1973, in base al quale "Gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al titolo III della legge indicata nel comma precedente…sono soggetti all'imposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle imposte ipotecarie e catastali".
Tuttavia, la risoluzione prende in esame il caso in cui su tali aree siano sorti fabbricati a spese degli assegnatari dei lotti in epoca anteriore alla regolarizzazione della cessione/vendita del lotto stesso in base a legittimo titolo, comunque perfezionatosi con il formale assenso del Comune proprietario dell'area attraverso la delibera consiliare di assegnazione e concessione edilizia.
Per tale ipotesi, è stato però precisato che la vendita dell'immobile da parte del Comune proprietario rientra tra gli "atti che devono farsi per iscritto", ai sensi dell'articolo 1350 del cc; pertanto, il contratto non può intendersi perfezionato con delibera consiliare o concessione edilizia, ma è necessario un documento che deve contenere l'estrinsecazione diretta della volontà delle parti di concludere quel determinato negozio.
L'Agenzia ha richiamato il principio di accessione sancito dall'articolo 934 del codice civile, secondo il quale "Qualunque...costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo...salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge", affermando che lo stesso è stato recepito nell'articolo 24 del Testo unico dell'imposta di registro, che dispone ai fini fiscali la presunzione di trasferimento all'acquirente dell'immobile delle accessioni e delle pertinenze.
Tale presunzione può essere vinta solo con il fatto che le parti abbiano escluso dalla vendita l'opificio che insiste sul terreno mediante la concorde dichiarazione "...che esso è stato costruito a cura e spese dell'acquirente…occorrendo provare invece, o che il fatto materiale dell'incorporazione è avvenuto successivamente al negozio traslativo del diritto reale relativo al suolo, ovvero se...ha avuto luogo anteriormente, l'edificazione è stata preceduta o accompagnata da altro negozio contenuto in atto scritto in data certa, avente ad oggetto l'attribuzione da parte del cedente in favore del cessionario di un diritto di superficie sul suolo..." (Cassazione, sentenza 3469/2008).
In conclusione, se non sussiste alcun atto derivativo-costitutivo, come la costituzione di un diritto di superficie, o derivativo-traslativo, come la vendita dell'accessione, risulta operante la presunzione dell'articolo 24 del Dpr 131/1986 e, quindi, con il terreno si trasferirà anche l'immobile costruito sullo stesso, che diverrà, assieme al terreno, proprietà dell'acquirente che lo aveva costruito prima della vendita, a proprie cure e spese.
La risoluzione ha chiarito, infine, che per la tassazione ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali a cui assoggettare i trasferimenti dei terreni comprensivi di costruzioni realizzate dagli assegnatari, ricompresi nelle aree da destinare a insediamenti produttivi, non torna applicabile il regime fiscale agevolativo previsto dall'articolo 32 del Dpr 601/1973, in quanto, una volta costruito l'opificio, non si realizzerà più il trasferimento di un'area ricompresa nel Piano insediamenti produttivi, ma di un terreno comprensivo di una costruzione non contemplato nei piani individuati dal titolo III della legge 865/1971.
Anna Rita Zannella - pubblicato il 24/03/2009
