Niente regime agevolato per la cessione di un immobile situato all'estero se non c'è l'intervento di un notaio italiano. Il contribuente, difatti, per applicare sulla plusvalenza realizzata la più favorevole tassazione con imposta sostitutiva, deve necessariamente esprimere la relativa opzione all'atto della cessione e contestualmente versare al notaio la provvista necessaria per il pagamento dell'imposta. La tassazione sostitutiva è esclusa anche nel caso in cui il notaio italiano legalizzi successivamente l'atto formato all'estero per il suo riconoscimento in Italia.
Questi, in estrema sintesi, i contenuti della risoluzione n. 143/E del 21 giugno 2007, con cui l'Agenzia delle entrate ha risolto un dubbio interpretativo legato all'applicazione dell'imposta sostitutiva del 20 per cento prevista dall'articolo 1, comma 496, della legge n. 266/2005 e successive modificazioni, nel caso in cui la cessione abbia a oggetto un immobile sito all'estero.
L'Agenzia ha innanzi tutto ricordato che l'articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, non limita la previsione di imponibilità al solo caso di immobile situato in Italia. Pertanto, anche la cessione di fabbricati situati all'estero è atto idoneo a far emergere plusvalenze tassabili in capo al possessore dell'immobile.
Ciò considerato, la risoluzione ricostruisce i vari passaggi normativi che hanno interessato l'imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari.
La norma che ha introdotto nel nostro ordinamento fiscale questa modalità alternativa di tassazione della plusvalenza è l'articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria 2006), che prevedeva un'aliquota del 12,50 per cento.
Successivamente, per effetto dell'articolo 2, comma 21, del Dl n. 262/2006, con riferimento agli atti di cessione stipulati dal 3 ottobre 2006 (data di entrata in vigore del decreto), l'aliquota è stata elevata al 20 per cento.
Da ultimo, l'articolo 1, comma 310, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007) ha escluso dall'applicazione dell'imposta sostitutiva le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
L'Agenzia rileva che l'imposta sostitutiva è applicabile solo su richiesta della parte venditrice al notaio, il quale provvede al versamento dell'imposta per conto del cedente.
A parere dei tecnici dell'Amministrazione finanziaria, il legislatore ha voluto far convergere in un preciso momento, che è quello della cessione dell'immobile, non solo la scelta del regime sostitutivo ma anche l'applicazione e il versamento della relativa imposta. La cessione segna, pertanto, il momento impositivo e comporta l'obbligo del deposito della provvista nelle mani del notaio. La norma non prevede modalità alternative né termini ulteriori per l' adempimento degli obblighi tributari collegati all'applicazione dell'imposta sostitutiva.
Tutto ciò considerato, la risoluzione n. 143/2007 afferma l'importante principio per cui soltanto in relazione ad atti di cessione di immobili siti all'estero stipulati per mezzo di un notaio italiano sia possibile, all'atto della cessione, optare per l'applicazione dell'imposta sostitutiva.
A tal fine, il modello di comunicazione telematico, approvato con provvedimento dell'Agenzia delle entrate del 12 gennaio 2007, dovrà essere compilato indicando nel quadro FT, sezione I, n. 3 "Codice comune", il codice dello Stato estero dove è situato l'immobile. I codici degli Stati esteri sono consultabili sul sito internet dell'Agenzia del territorio.
Non devono essere compilati i campi 4, 5, 6, 7, 8 del quadro FT, sezione I, relativi ai dati catastali identificativi dell'immobile.
Il notaio rogante nella compilazione del modello unico informatico utilizzato per la registrazione telematica dell'atto, dovrà indicare i seguenti dati:
- per quanto riguarda l'elemento "DatiImmobile":
- Comune: il codice dello Stato estero dove è ubicato l'immobile
- Provincia: EE
- Foglio: 9999
- ParticellaUno: 99999
- l'elemento "ConsistenzaU" dovrà essere compilato indicando "ImmobileNonClassato" con la relativa natura.
Coerentemente, la risoluzione chiarisce che, nell'ipotesi in cui l'atto di trasferimento sia formato all'estero, il contribuente italiano non potrà usufruire dell'imposta sostitutiva, in considerazione del fatto che in tal caso la cessione è realizzata senza l'intervento del notaio italiano, che, come sopra detto, è indispensabile per l'applicazione della norma.
La possibilità di applicare l'imposta sostitutiva è esclusa anche nel caso in cui il notaio italiano provveda a legalizzare l'atto formato all'estero per il suo riconoscimento in Italia, dato che lo stesso interviene in un momento successivo rispetto alla cessione che, come sopra specificato, costituisce il momento determinante per la scelta del regime impositivo da applicare alla plusvalenza immobiliare.
Da ultimo, la risoluzione rammenta che, ove il contribuente, ricorrendone i presupposti, opti per la tassazione della plusvalenza attraverso l'applicazione dell'imposta sostitutiva, non potrà beneficiare del credito d'imposta previsto dall'articolo 165 del Tuir. I redditi soggetti all'imposta sostitutiva, infatti, non concorrono alla formazione del reddito complessivo, il che esclude la possibilità di applicare la proporzione indicata dalla richiamata norma per determinare la quota massima della detrazione spettante (rapporto tra i redditi prodotti all'estero e il reddito complessivo...).
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