Bonus prima casa, decadenza parziale se si vende una porzione dell'appartamento.


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Bonus prima casa, decadenza parziale se si vende una porzione dell'appartamento.
Autore: Annamaria Crisconio - aggiornato il 20/02/2006	N° doc. 1254

20 02 2006 - Edizione delle 15:00

Risoluzioni n. 31/E e n. 32/E del 16 febbraio 2006

Bonus prima casa, decadenza parziale
se si vende una porzione dell'appartamento

La cessione di una quota dell'abitazione entro i 5 anni dall'acquisto comporta il recupero delle imposte in misura ordinaria. Le aree pertinenziali sono agevolabili solo se censite insieme all'immobile

Con le risoluzioni n. 31/E e n. 32/E del 16 febbraio, l'Agenzia delle entrate fornisce interessanti precisazioni in merito all'applicazione del regime agevolativo "prima casa", previsto dalla nota II bis) dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con Dpr n. 131 del 26 aprile 1986.
I benefici collegati al primo acquisto di un immobile a uso abitativo consistono nella riduzione dell'aliquota dell'imposta di registro (3 per cento invece che 7 per cento) e nell'assoggettamento alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa invece che proporzionale al valore dell'immobile (rispettivamente 2 e 1 per cento).
I requisiti, invece, sono la residenza nel territorio del comune dove � ubicato l'immobile (o il dichiarare l'intenzione di stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto), il fatto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge del diritto di propriet� o di usufrutto o di uso o di abitazione su altra casa nel territorio del comune dove � ubicato l'immobile da acquistare, nonch� la circostanza di non possedere neanche per quote o in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale diritti di propriet� su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le medesime agevolazioni.

Si tratta di una delle agevolazioni fiscali pi� utilizzate, ma, data l'ampiezza della sua portata, sono spesso sorti dubbi applicativi in merito a fattispecie particolari.
In particolare, nella risoluzione n. 31/E del 16 febbraio � stato affrontato il problema della cessione a titolo oneroso di una parte della casa e di un box pertinenziale acquistati usufruendo del benefici "prima casa", cessione effettuata prima che siano decorsi cinque anni dall'acquisto, come richiesto dal citato articolo 1 della Tariffa a pena di decadenza.
Infatti, il comma 4 di questo articolo, individuando le ipotesi di decadenza dal beneficio, dispone che "In caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonch� una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte".

E' opportuno sottolineare che, nel caso prospettato nell'interpello da cui � scaturita la risoluzione, la cessione non riguarda l'intera casa, ma soltanto una porzione non significativa della stessa, in modo da lasciare un appartamento di dimensioni inferiori, ma comunque idoneo alle esigenze abitative della famiglia dell'interpellante.
Quest'ultimo, perci�, aveva proposto una soluzione interpretativa volta a mantenere in piedi i benefici goduti, motivando dal fatto che non si trattava della vendita dell'intera casa, mentre aveva prospettato la decadenza in relazione alla vendita del box, in quanto esso sarebbe diventato pertinenziale alla nuova unit� immobiliare che si veniva a creare e che sarebbe stata venduta.

L'Agenzia ha posto l'attenzione sul concetto di "quota", richiamando un precedente chiarimento, contenuto nella circolare n. 19 del 1� marzo 2001, con riferimento, per�, all'acquisto di una quota di compropriet�, per la quale era stato confermato il diritto a beneficiare dell'agevolazione, sempre che sussistessero tutti gli altri requisiti indicati dalla norma.
Nella risoluzione in esame, dunque, argomentando secondo la stessa logica del citato atto di prassi, ma considerando la questione dal lato della vendita, � stato precisato che il soggetto non decade dall'agevolazione per la parte di casa che resta nella sua sfera di propriet�, mentre la decadenza opera per la porzione di casa oggetto dell'alienazione, per la quale dovr� essere riversata la differenza d'imposta dovuta , oltre alle sanzioni al 30 per cento, come previsto dalla nota II-bis dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, del Dpr 131/86.
Parimenti, si produrr� decadenza dal beneficio fiscale per il box, in quanto sar� necessario redigere un atto di asservimento dello stesso al nuovo appartamento che si ricava dalla divisione dell'attuale abitazione e, quindi, non essendo pi� pertinenziale, il suo acquisto non potr� essere agevolato.

La risoluzione n. 32/E, sempre del 16 febbraio, ha, invece, stabilito l'esclusione dai benefici "prima casa" con riguardo ad aree scoperte pertinenziali ad un'abitazione non di lusso, che non risultano, per� "graffate" a un immobile agevolato.
Il quesito muove dal fatto che queste aree scoperte, pur essendo sostanzialmente di pertinenza del fabbricato, non sono censite nel Catasto urbano insieme al bene principale.

A proposito delle pertinenze acquistate con atto separato rispetto alla "prima casa" al cui servizio sono destinate, l'Agenzia ha chiarito che l'agevolazione spetta, ma � necessario che esse siano "classificate o almeno classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 o C/7 e che siano destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato".
La citata circolare n. 19/2001 aveva ammesso l'applicabilit� del beneficio anche ai beni pertinenziali situati in prossimit� dell'abitazione principale, purch� fossero destinati in modo durevole al servizio della medesima.

La posizione di apertura dell'Agenzia verso l'acquisto agevolato di pertinenze ha trovato ulteriore conferma nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, che ha esteso i benefici "prima casa" anche alle aree scoperte pertinenziali, classificate tali ai sensi dell'articolo 817 del codice civile.
In quel caso, la spettanza dei benefici � stata subordinata alla circostanza che le aree fossero censite al Catasto urbano insieme al bene principale, perch� contrariamente esse non potevano essere qualificate pertinenze.

Nella fattispecie esaminata dalla risoluzione n. 32/2006, non ricorrendo la condizione della "graffatura" congiunta al bene principale agevolato, l'Agenzia ha escluso l'applicazione dei benefici in esame.

NOTE:
1) O, in alternativa, aliquota Iva al 4 per cento, se si tratta di acquisto di immobile da un'impresa di costruzione soggetto, pertanto, all'imposta sul valore aggiunto.

2) In sostanza, il contribuente dovr� riliquidare il proprio atto di acquisto, suddividere il prezzo pagato a suo tempo tra la quota di casa che rimane sua e la quota che intende vendere e ricalcolare le imposte dovute: imposta di registro al 3% e ipotecaria e catastale in misura fissa per la prima quota e imposta di registro al 7% nonch� ipotecaria e catastale al 2% e all'1% per la seconda quota. A questo punto, sottraendo l'imposta gi� pagata all'atto dell'acquisto, la parte dovr� versare la differenza con in pi� la sanzione pari al 30% dell'imposta versata successivamente.

Annamaria Crisconio