Gli immobili non strumentali perdono la riduzione forfetaria


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Gli immobili non strumentali perdono la riduzione forfetaria
Autore: Gianluca Martani - aggiornato il 14/10/2005	N° doc. 798

14 10 2005 - Edizione delle 13:30

Nel decreto legge 203 collegato alla Finanziaria

Gli immobili non strumentali perdono la riduzione forfetaria

Le imprese potranno dedurre, entro il limite del 15% del canone di locazione, le sole spese di manutenzione ordinaria se da esse effettivamente sostenute e adeguatamente documentate

Con l'emanazione del decreto legge n. 203 del 30 settembre 2005, di accompagnamento alla Finanziaria 2006, sono state introdotte nel nostro ordinamento diverse misure finalizzate a contrastare l'evasione fiscale, nonch� altre disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria.
Tra queste ultime, particolare attenzione merita quella contenuta nell'articolo 7, che interviene modificando il trattamento fiscale degli immobili non strumentali posseduti dalle imprese, disciplinato dall'articolo 90, Tuir.

Il comma 1, lettera a), del predetto articolo 7, infatti, introduce un nuovo periodo alla fine del primo comma dell'articolo 90, stabilendo che il reddito degli immobili non strumentali locati da imprese, sia individuali che societarie, corrisponde al maggiore importo tra il reddito medio ordinario, determinato catastalmente ai sensi del capo II del titolo I del Tuir, e il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto, fino a un massimo del 15 per cento dello stesso canone, dell'importo delle spese di manutenzione ordinaria sostenute effettivamente dal locatore e adeguatamente documentate.

Come � noto, prima della suddetta modifica, la riduzione forfetaria pari al 15 per cento del canone di locazione, per gli immobili di cui sopra, non era soggetta a limitazioni. L'articolo 90, infatti, ai fini del calcolo dei relativi proventi immobiliari, richiamava le norme generali in materia di redditi fondiari. Ne conseguiva pertanto che, se l'immobile non strumentale posseduto da un'impresa era locato, si applicava sic et simpliciter il comma 4-bis dell'articolo 37 del Tuir. Tale norma consentiva di considerare, ai fini del calcolo del relativo reddito, il canone di locazione ridotto forfetariamente del 15 per cento.
Se tale importo era superiore al reddito medio ordinario, il reddito derivante dell'immobile era determinato in misura pari al canone stesso al netto della predetta deduzione.

La nuova disciplina, invece, elimina l'abbattimento forfetario, sostituendolo con una deduzione analitica, entro comunque i limiti previsti del 15 per cento del canone. In base all'articolo 7 del decreto n. 203, le spese che possono essere dedotte sono esclusivamente quelle riferite agli interventi di manutenzione ordinaria di cui al comma 1, lettera a), dell'articolo 3 del Dpr 6 giugno 2001, n. 380.
Per manutenzione ordinaria, ai sensi della predetta disposizione, si intendono tutti quegli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
A tal proposito, l'Amministrazione finanziaria era intervenuta con la circolare n. 57 del 24 febbraio 1998, fornendo un dettaglio puntuale delle spese di manutenzione ordinaria. Restano quindi fuori dalla disciplina in esame gli altri interventi, quali quelli straordinari o quelli di recupero, che erano stati invece previsti nella prima bozza del provvedimento.

Al fine di poter dedurre dai canoni di locazione le predette spese, la norma richiede espressamente che queste siano documentate e che siano rimaste effettivamente a carico del locatore che le ha sostenute. Tuttavia, spesso accade che nei contratti di locazione le spese di manutenzione ordinaria siano poste a carico del conduttore. L'articolo 1576 del codice civile, infatti, dispone che il locatore deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie al mantenimento dell'immobile in buono stato, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In tal caso, l'impresa che loca l'immobile non strumentale potrebbe correre il rischio di non usufruire di alcuna riduzione del canone di locazione, ai fini fiscali.

Sempre in tema di proventi immobiliari, il comma 1, lettera b), dell'articolo 7 del decreto in esame, introduce una disposizione riservata esclusivamente agli enti non commerciali. Viene previsto, infatti, che le disposizioni di cui sopra, contenute nell'ultimo periodo del comma 1 dell'articolo 90, si applicano anche agli immobili locati non relativi all'impresa posseduti da enti non commerciali. Ne consegue, pertanto, che la regola maggiormente restrittiva che prevede l'abbattimento dei canoni di locazione degli immobili locati in misura pari alle spese per interventi ordinari, nei limiti comunque del 15 per cento dei canoni stessi, si applica sia agli immobili non strumentali rientranti tra i beni dell'impresa, sia a quelli non relativi all'impresa.

Per quanto concerne, infine, la decorrenza delle disposizioni sopra evidenziate, il comma 2 dell'articolo 7 del decreto n. 203 stabilisce che queste si applicano a partire dal periodo d'imposta in corso alla data di entrata in vigore del decreto stesso. A tal riguardo, l'articolo 13 prevede quale data di entrata in vigore quella successiva alla sua pubblicazione (avvenuta sulla Gazzetta Ufficiale n. 230 del 3 ottobre 2005). Ne consegue che i contribuenti interessati dalle nuove disposizioni dovranno tenerne conto gi� in Unico 2006.

Gianluca Martani