La disciplina fiscale degli immobili (16).

La disciplina fiscale degli immobili (16)

• gli atti dell'autorità giudiziaria relativi a controversie civili
• le sentenze che rendono efficaci in Italia le sentenze straniere
• i provvedimenti che dichiarano esecutivi i lodi arbitrali
• gli atti costitutivi di servitù(119).

Per gli immobili, l'imposta di registro si applica in caso di acquisto da parte di:

• soggetto privato
• impresa diversa non di costruzione
• impresa diversa da quella con oggetto esclusivo o principale la rivendita di fabbricati
• impresa diversa da quella di ristrutturazione edilizia
• ente non commerciale.

3.1.1.1 Atti simulati
Gli atti simulati (articoli 1414 - 1417 c.c.) scontano l'imposta di registro sulla base del contenuto formale, a prescindere dagli effetti realmente voluti dalle parti.
In caso di accertata simulazione, occorre assoggettare a registrazione l'atto simulato e versare la relativa imposta, mentre l'imposta riscossa per il negozio simulato non è rimborsabile in quanto mancano i requisiti richiesti dall'articolo 38, comma 2, del Dpr n. 131/1986.

3.1.2 Alternatività Iva/Imposta di registro
Per evitare una doppia imposizione, è prevista l'alternatività dell'applicazione dell'Iva rispetto all'imposta di registro, per cui gli atti soggetti a Iva sono soggetti a imposta di registro in misura fissa.
Affinché un atto sia assoggettato a Iva e non a imposta di registro, non rileva il semplice fatto che sia già stata corrisposta un'imposta anziché l'altra, in quanto nei casi di imposizione alternativa, il contribuente e l'ufficio hanno rispettivamente il compito di corrispondere o di richiedere il tributo effettivamente dovuto e non quello per primo corrisposto o scelto dal contribuente(120).

3.1.3 Natura dell'imposta
L'imposta di registro è classificata in tre distinte tipologie:

• imposta principale: viene applicata all'atto della registrazione oppure viene richiesta dall'ufficio se diretta a correggere errori od omissioni effettuati in sede di autoliquidazione nei casi di registrazione telematica
• imposta suppletiva: viene richiesta per correggere errori od omissioni dell'ufficio in sede di liquidazione dell'imposta principale. Viene chiesta successivamente alla registrazione
• imposta complementare: viene richiesta in sede di rettifica dei valori dichiarati e in ogni caso diverso da quelli precedentemente elencati.

3.1.4 Soggetti obbligati alla registrazione
I soggetti obbligati alla registrazione degli atti variano a seconda del tipo di atto.
In particolare, è possibile elencare i seguenti soggetti:

• parti contraenti, in caso di contratti verbali, scritture private non autenticate e atti pubblici e privati formati all'estero
• notai e altri pubblici ufficiali (ufficiali giudiziari, segretari o delegati della Pubblica Amministrazione) in caso di atti pubblici e scritture private autenticate formate in Italia
• cancellieri e segretari che hanno partecipato alla formazione dell'atto nell'esercizio delle loro funzioni, in caso di sentenze, decreti e altri atti degli organi giurisdizionali
• impiegati dell'Amministrazione finanziaria e appartenenti al corpo della Guardia di finanza per gli atti da registrare d'ufficio.

3.1.5 Soggetti obbligati al pagamento
Sono obbligati al pagamento dell'imposta di registro coloro nel cui interesse è richiesta la registrazione, o le parti contraenti, o le parti in causa, o le persone che hanno sottoscritto o avrebbero dovuto sottoscrivere le denuncie dei contratti verbali e quelle di avveramento della condizione sospensiva.
I pubblici ufficiali che hanno redatto, ricevuto o autenticato l'atto sono coobbligati limitatamente all'imposta principale.

3.1.6 Termini di registrazione
Anche in tal caso occorre distinguere tra:

• atti formati in Italia: devono essere registrati entro venti giorni dalla loro formazione
• atti formati all'estero: vanno registrati entro sessanta giorni dalla loro formazione.

Come si avrà modo di approfondire in seguito, va però ricordato che con riferimento ai contratti di locazione, il temine è di trenta giorni, anziché venti.
Poiché per la decorrenza del termine si fa riferimento al momento della "formazione" dell'atto, va chiarito cosa si intende con ciò.
In particolare, il momento di formazione dell'atto varia a seconda di:

• atto formato in più giorni: si intende formato nel giorno della sua chiusura
• scrittura privata autenticata: si intende formata il giorno dell'ultima autenticazione
• contratto verbale: è formato all'inizio della sua esecuzione
• atto soggetto a omologazione: si intende formato nel giorno in cui i soggetti obbligati hanno avuto notizia dell'omologa.

3.1.7 Ufficio competente alla registrazione
Gli atti vanno registrati presso:

• l'ufficio nella cui circoscrizione esercita il pubblico ufficiale che li ha rogati o autenticati in caso di atti pubblici, scritture private autenticate e atti degli organi giurisdizionali
• qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate se si tratta di contratti verbali, scritture private non autenticate e atti pubblici e privati formati all'estero.

3.1.8 Base imponibile
La base imponibile, ai fini dell'imposta di registro, varia anch'essa a seconda del tipo di atto:

• per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali: valore del bene o del diritto alla data dell'atto ovvero, per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi
• per le permute: valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta
• per i contratti che importano l'assunzione di una obbligazione di fare in corrispettivo della cessione di un bene o dell'assunzione di altra obbligazione di fare: valore del bene ceduto o della prestazione che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta
• per le cessioni di contratto: corrispettivo pattuito per la cessione e valore delle prestazioni ancora da eseguire
• per gli atti portanti assunzione di un'obbligazione che non costituisce corrispettivo di altra prestazione o portanti estinzione di una precedente obbligazione: ammontare dell'obbligazione assunta o estinta e, se questa ha per oggetto un bene diverso dal denaro, del valore del bene alla data dell'atto
• per gli atti con i quali viene prestata garanzia reale o personale: somma garantita. Se la garanzia è prestata in denaro o in titoli, la somma di denaro o il valore dei titoli, se inferiore alla somma garantita
• per i contratti diversi da quelli indicati nei punti precedenti, aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale: ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera durata del contratto
• per i contratti relativi a operazioni soggette e a operazioni non soggette a Iva: valore delle cessioni e delle prestazioni non soggette a tale imposta.

Per quanto riguarda la determinazione del valore dei beni o dei diritti, occorre prendere in considerazione quello dichiarato dalle parti nell'atto o, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto.

3.1.8.1 Usufrutto
L'applicazione dell'imposta di registro in caso di usufrutto segue regole particolari a seconda della durata del diritto (usufrutto per la durata della vita o per un certo numero di anni).
Il valore dell'usufrutto stabilito per tutta la vita di una persona varia in relazione all'età del beneficiario.
Se invece è stato riconosciuto per un determinato numero di anni, si applicano appositi coefficienti calcolati in base a tavole finanziarie dell'attualizzazione di una rendita al tasso del 2,5 per cento.
Il valore dell'usufrutto viene determinato moltiplicando la rendita annua dell'immobile (calcolata moltiplicando il valore della piena proprietà dell'immobile gravato dall'usufrutto per l'interesse legale) per il coefficiente.


16 - continua. La diciassettesima puntata sarà pubblicata giovedì 17; le precedenti sono consultabili nella sezione "Riflettori su..."


NOTE:
119) Cfr. risoluzione ministeriale 22 giugno 2000, n. 118050.

120) Cfr. risoluzione ministeriale 7 marzo 1992, n. 460387.