La disciplina fiscale degli immobili (18).

La disciplina fiscale degli immobili (18)

1. tipo di abitazione
2. ubicazione dell'abitazione
3. acquisto
4. patrimonio dell'acquirente.

3.7.1.1 1^ condizione: tipo di abitazione
Per usufruire dell'agevolazione, la prima condizione da rispettare e che l'immobile non sia di lusso. Come si è già avuto modo di precisare, le abitazioni di lusso sono quelle con i requisiti indicati nel decreto ministeriale 2/8/1969.
Pertanto, è possibile applicare l'aliquota del 3 per cento solo in caso di acquisto di abitazioni che non hanno i requisiti per essere classificate come abitazioni di lusso.
A tale proposito è irrilevante la classificazione catastale dell'abitazione trasferita(124).
Per identificare la tipologia di immobile (di lusso o no) occorre rifarsi:

• al contenuto dell'atto (ad esempio, la descrizione dell'immobile)
• alla documentazione allegata (ad esempio, il certificato catastale).

3.7.1.2 2^ condizione: ubicazione dell'abitazione
Per usufruire dell'agevolazione, l'immobile deve essere ubicato, alternativamente:

• nel territorio del Comune in cui l'acquirente abbia o trasferisca la propria residenza entro diciotto mesi (un anno sino al 31/12/2000) dall'acquisto
• nel territorio del Comune in cui l'acquirente svolga la propria attività (lavoro, studio, eccetera)
• nel territorio del Comune in cui il datore dell'acquirente ha la sede o svolge l'attività, se l'acquirente stesso si è trasferito all'estero per motivi di lavoro
• nel territorio italiano nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero.

Va ricordato che la residenza si considera trasferita nella stessa data in cui l'interessato rende al Comune, ai sensi dell'articolo 18, commi 1 e 2, Dpr 30 maggio 1989, n. 233, la dichiarazione di trasferimento(125).
Inoltre, in caso di cittadino italiano emigrato all'estero, non è necessario il certificato di iscrizione all'Aire, ma è sufficiente un'autocertificazione.

3.7.1.3 3^ condizione: acquisto
Per usufruire dell'agevolazione, l'immobile deve essere "acquistato".
Si deve trattare di atti traslativi della proprietà o traslativi/costitutivi di diritti reali tra i quali:

• usufrutto
• nuda proprietà
• uso e abitazione.

3.7.1.4 4^ condizione: patrimonio dell'acquirente
Le agevolazioni spettano se sussistono entrambe le condizioni:

• l'acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso comune nel quale l'immobile è acquistato
• l'acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l'acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa.

Soltanto la titolarità di altro appartamento nello stesso comune adibito ad abitazione principale in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge determina l'impossibilità di usufruire dell'agevolazione.
Invece, la titolarità di una quota con persone diverse dal coniuge non è ostativa all'applicabilità dell'aliquota del 3 per cento(126).
Va ricordato che è stato chiarito che in caso di requisiti posseduti solo da uno dei coniugi in comunione legale, l'agevolazione spetta per il 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti(127).
Nella stessa occasione è stato precisato che se la dichiarazione di possidenza dei requisiti viene resa solo da uno dei due coniugi l'agevolazione spetta per il 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge che ha reso la dichiarazione.
A titolo esemplificativo, le agevolazioni "prima casa" che si sono succedute nel tempo e che se già usufruite non permettono l'applicazione dell'aliquota del 3 per cento, sono le seguenti:

• articolo 1 Tariffa, parte prima, Tabella Dpr n. 131/1986
• articolo 1, legge 22/4/1982, n. 168
• articolo 2, decreto legge 7/2/1985, n. 12, convertito in legge 5/4/1985, n. 118
• articolo 3, comma 2, legge 31/12/1991, n. 415
• decreti legge 21/1/1992, n. 14; 20/3/1992, n. 237; 20/5/1992, n. 293; 24/7/1992, n. 348; 24/9/1992, n. 388; 24/11/1992, n. 455; 23/1/1993, n. 16
• articolo 16, comma 1, decreto legge n. 155/1993, convertito in legge n. 243/1993
• articolo 131, legge 28/12/1995, n. 549.

3.7.2 Dichiarazione
Come accennato, per l'applicazione dell'aliquota agevolata del 3 per cento l'acquirente deve dichiarare nell'atto definitivo di acquisto dell'immobile di essere in possesso dei requisiti per la prima casa.
La dichiarazione costituisce un vero e proprio obbligo a pena di decadenza dalle agevolazioni(128).
La dichiarazione resa non nell'atto di compravendita ma in uno specifico atto integrativo è ammessa, purché l'atto integrativo sia redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell'atto originario(129).

3.7.3 Decadenza e sanzioni
Si decade dall'agevolazione nei seguenti casi:

• dichiarazioni false rese nell'atto di acquisto della prima casa
• cessione dell'immobile prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto, senza che entro l'anno successivo sia stato acquistato un altro immobile come abitazione principale.

In caso di dichiarazioni mendaci o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa entro cinque anni dall'acquisto sono dovute:

• le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria
• la sanzione pari al 30 per cento delle maggiori imposte
• gli interessi di mora di cui all'articolo 55, comma 4, Dpr n. 131/1986.

Per gli atti soggetti a Iva, l'ufficio dell'Agenzia presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti una penalità pari alla differenza tra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, aumentata del 30 per cento a titolo di sanzione amministrativa.
Le sanzioni non si applicano nei seguenti casi:

• acquisto, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con aliquota agevolata, di un altro immobile da adibire ad abitazione principale. In caso di mancato acquisto, sono dovute le sanzioni, indipendentemente dalla circostanza che ciò sia dipeso da cause di forza maggiore (Cassazione 20/2/2003, n. 2552)
• mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi (un anno) dovuto a circostanze sopravvenute in seguito all'acquisto. Il contribuente deve comunicare tali circostanze all'ufficio entro venti giorni dal loro verificarsi, in modo tale che si proceda al recupero della maggiore imposta, senza l'applicazione di sanzioni. In caso di omissione della denuncia, l'ufficio liquida la maggiore imposta entro cinque anni (e non tre) dalla data dell'evento.

L'avviso di liquidazione con il quale vengono revocati i benefici prima casa è soggetto al termine triennale di decadenza(130).
Il termine di decadenza è computabile a partire dal momento in cui sussiste il potere di compiere o tenere l'atto o il comportamento stesso (articolo 2946 e seguenti c.c.).
In altre parole, il termine triennale per l'azione accertatrice decorre dalla data in cui gli uffici si trovano nelle condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato, cioè dal momento in cui è accertabile la mendacità (originaria o sopravvenuta) delle dichiarazioni rese in sede di registrazione(131).
Pertanto, il termine per l'avviso di liquidazione decorre:

• dal giorno della registrazione, quando i benefici non spettano per falsa dichiarazione nel contratto dell'indisponibilità di altro alloggio o della mancata fruizione di altra agevolazione
• dal giorno in cui si è verificato un evento che renda impossibile il verificarsi del proposito di utilizzare direttamente il bene a fini abitativi, se tale volontà era almeno inizialmente attuabile
• dallo spirare del diciottesimo mese successivo alla registrazione dell'atto in caso di accertata mendacità sul trasferimento della residenza
• dallo spirare dell'anno successivo al trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell'immobile in caso di divieto di vendita quinquennale.

In caso di realizzazione di una casa di abitazione differente da quella descritta nel progetto o nella concessione edilizia, il termine decadenziale decorre dalla data in cui il fatto successivo si è verificato.
L'ufficio deve attendere l'ultimazione dei lavori attestata dal direttore degli stessi (coincide con la dichiarazione da rendere in catasto) e, comunque, gli stessi devono terminare entro tre anni dalla registrazione dell'atto(132).


18 - continua. La diciannovesima puntata sarà pubblicata giovedì 24; le precedenti sono consultabili nella sezione "Riflettori su..."


NOTE:
124) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.

125) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.

126) Cfr. circolare ministeriale 3 maggio 1996, n. 108/E; Cassazione 18 luglio 1996, n. 6476; Cassazione 10 settembre 1999, n. 9647.

127) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.

128) Cfr. Cassazione 24 gennaio 2001, n. 1004.

129) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.

130) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E - Cassazione 17 settembre 1998, n. 9280; 23 luglio 1999, n. 7947; 7 luglio 2000, n. 9149; 21 ottobre 2000, n. 1196.

131) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E - Cassazione Sezioni Unite sentenza 21 novembre 2000, n. 1196.

132) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.