La disciplina fiscale degli immobili (9)

La disciplina fiscale degli immobili (9)

• il proprietario dell'immobile
• il nudo proprietario
• il titolare di diritto reale sull'immobile (usufrutto, uso, abitazione)
• il socio di cooperativa a proprietà divisa o indivisa, assegnatario di un alloggio.

In caso di trasferimento per atto tra vivi dell'unità immobiliare oggetto di ristrutturazione, spettano all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare soltanto le detrazioni non utilizzate, in tutto o in parte dal venditore(38).
La detrazione si applica anche alle società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e alle imprese familiari alle stesse condizioni.
Inoltre, per gli imprenditori individuali, l'immobile relativo all'impresa sul quale vengono realizzati gli interventi non deve essere strumentale per l'esercizio dell'impresa, né un bene alla cui produzione o scambio è diretta l'attività d'impresa(39).

1.6.2 Lavori agevolabili
Sono agevolabili i seguenti lavori:

• manutenzione ordinaria, solo se tali interventi riguardano le parti comuni di edifici residenziali. Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione
• manutenzione straordinaria, gli interventi, cioè, necessari per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare e integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d'uso
• restauro e risanamento conservativo, ossia gli interventi rivolti a conservare l'immobile e ad assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d'uso con esso compatibili
• ristrutturazione edilizia, gli interventi, cioè, rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Sono pure ammessi al beneficio della detrazione gli interventi finalizzati:

• alla realizzazione di autorimesse e posti auto
• al conseguimento di risparmi energetici
• al contenimento dell'inquinamento acustico
• all'acquisto di box o posti auto pertinenziali già realizzati.

In questo ultimo caso, però, la detrazione spetta limitatamente alle spese sostenute per la realizzazione, sempreché le stesse risultino comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore.
Sono detraibili anche:

• le spese di progettazione
• le spese per prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie
• le spese per prestazioni professionali connesse alla messa a norma degli edifici ai sensi della legge n. 49/1990 (impianti elettrici) e legge n. 1083/1971 (impianti a metano).
• l'Iva
• l'imposta di bollo
• i diritti pagati per le concessioni
• le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori(40).

1.6.3 Condizioni per fruire della detrazione
In sintesi, l'agevolazione è soggetta alle seguenti condizioni:

• gli interventi di ristrutturazione devono concludersi entro il 31 dicembre 2005
• le spese devono essere sempre effettivamente sostenute da chi le detrae e pagate tramite bonifico bancario o postale
• è obbligatoria la comunicazione preventiva (o contestuale) di inizio lavori al Centro operativo di Pescara(41)
• va comunicata all'Azienda sanitaria competente per territorio, mediante lettera raccomandata A.R., la data di inizio dei lavori stessi, la loro ubicazione, la natura delle opere, il committente e l'impresa esecutrice
• deve essere rilasciata dall'impresa esecutrice dei lavori una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, circa il rispetto di tutti gli obblighi in materia di sicurezza del lavoro e in materia contributiva (a pena di decadenza dalle agevolazioni)
• per i lavori il cui importo complessivo supera 51.645,69 euro, occorre trasmettere la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti, o geometri o da un altro soggetto abilitato alla loro esecuzione
• i contribuenti devono conservare ed esibire a richiesta le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute e la ricevuta del bonifico bancario o postale con cui è stato effettuato il pagamento.

In caso di ristrutturazione su interi fabbricati eseguiti entro il 31 dicembre 2005 da imprese di costruzioni o da cooperative edilizie che provvedono alla successiva rivendita o assegnazione, è necessario provvedere, entro il 30 giugno 2006, all'acquisto o all'assegnazione degli immobili. In questa ipotesi, l'acquirente o l'assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 36 per cento calcolata - indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti - sull'ammontare forfetario pari al 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione, comunque entro 48mila euro.

1.6.4 Prosecuzione di lavori
Per gli interventi di ristrutturazione che non rappresentano una prosecuzione dei lavori iniziati nell'anno precedente, oltre a non necessitare di un nuovo provvedimento abilitativo, la detrazione va calcolata separatamente per ogni annualità con il limite di 48mila euro per ciascun anno di riferimento.

1.6.5 Acquisto della nuda proprietà disgiunto dall'usufrutto
Nel caso in cui due soggetti acquistino, uno la nuda proprietà e l'altro l'usufrutto dell'immobile ristrutturato, la detrazione del 36 per cento calcolata sul 25 per cento del prezzo di acquisto deve essere proporzionata ai rispettivi valori della nuda proprietà e dell'usufrutto.
Una volta compiuti gli anni 75 o 80, la rideterminazione delle quote può essere effettuata in qualsiasi momento. Infatti, il raggiungimento dell'età indicata costituisce un termine iniziale a partire dal quale può essere derogata la disposizione di carattere generale che prevede la ripartizione della detrazione in dieci annualità. Resta quindi nella disponibilità del contribuente la facoltà di operare tale più favorevole ripartizione anche a partire dai periodi d'imposta successivi a quello in cui si verifica il raggiungimento del settantacinquesimo o ottantesimo anno di età, in relazione alle restanti quote di detrazione da far valere negli anni successivi(42).

1.6.6 Acquisto in comproprietà
Nel caso in cui due o più contribuenti acquistino in comproprietà un immobile ristrutturato, il limite massimo di spesa di 48mila euro su cui è possibile operare la detrazione d'imposta deve essere riferito alla spesa sostenuta da ciascun contribuente, per ogni unità immobiliare(43).

1.7 Detrazione sugli interessi su mutui ipotecari per la costruzione di immobili
Sugli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari per costruzione e ristrutturazione dell'unità immobiliare stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell'Unione europea ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti spetta una detrazione Irpef del 19 per cento.
L'importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19 per cento è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d'imposta.

1.7.1 Condizioni
Le condizioni per usufruire della detrazione sono le seguenti:

• il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, dalla data di inizio dei lavori di costruzione
• l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

1.7.2 Altri aspetti
Riguardo tale detrazione va poi segnalato che:

• essa è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi
• il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale
• non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro
• la mancata destinazione ad abitazione principale dell'unità immobiliare entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa comporta la perdita del diritto alla detrazione. In tal caso, il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Amministrazione finanziaria decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.

9 - continua


NOTE:
38) Cfr.circolare Agenzia delle Entrate 5 marzo 2003, n. 15/E

39) Cfr. circolare ministeriale 24 febbraio 1998, n. 57/E, circolare ministeriale 11 maggio 1998, n. 121/E

40) Cfr. circolare ministeriale 11 maggio 1998, n. 121/E

41) Può usufruire a pieno titolo del beneficio fiscale previsto per le ristrutturazioni edilizie il contribuente che abbia inviato erroneamente la comunicazione preventiva di inizio lavori a un ufficio non più competente (risoluzione 10 agosto 2004, n. 118/E)

42) Cfr. circolare Agenzia delle Entrate 10 giugno 2004, n. 24/E

43) Cfr. circolare Agenzia delle Entrate 10 giugno 2004, n. 24/E