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27 07 2006 - Edizione delle 15:30 | |
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| Problematiche Iva |
Terreni aridi per i rimborsi |
| Anche per quelli edificabili è non sostenibile la tesi dell’ammortizzabilità e, di conseguenza, della possibilità di applicare l’articolo 30, Dpr 633/72 |
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La questione, già affrontata in un precedente articolo del 26/9/2005 (“Terreno edificabile, no al rimborso dell'imposta pagata per l'acquisto”) merita un ulteriore approfondimento.
Secondo una tesi spesso sostenuta davanti alle Commissioni tributarie, l’ammortizzabilità dei terreni dovrebbe essere riconosciuta al solo ricorrere della loro strumentalità.
La tesi dell’ammortizzabilità è, del resto, in questi casi finalizzata alla richiesta del rimborso del credito Iva relativamente al tributo assolto per l’acquisto di beni (appunto) ammortizzabili.
L’articolo 30 del Dpr 633/72 dispone infatti che “il contribuente può chiedere in tutto o in parte il rimborso dell'eccedenza detraibile, se di importo superiore a lire cinque milioni, all'atto della presentazione della dichiarazione…c) limitatamente all'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di beni ammortizzabili, nonché di beni e servizi per studi e ricerche…”.
Se, dunque, il terreno non è un bene ammortizzabile, il diniego del rimborso è semplicemente un atto dovuto.
Il ragionamento per sostenere l’ammortizzabilità del terreno (cosa già di per sé contraddittoria) è dunque il seguente: se il terreno edificabile è un bene strumentale dell’impresa, esso è allora anche necessariamente ammortizzabile.
A fugare ogni dubbio in merito alla questione (almeno nel caso più frequente in cui la richiesta di rimborso provenga da società immobiliari) è comunque recentemente intervenuta la Cassazione (cfr. sentenza n. 3518/2006), che ha espressamente affermato che nessun rimborso Iva può sussistere per una società di compravendita immobiliare che acquista immobili.
Per la Corte, l’acquisto di un immobile da parte di una società immobiliare costituisce oggetto dell’attività e non strumento della medesima, non consentendo, di conseguenza, il rimborso dell’Iva assolta ai sensi dell’articolo 30, comma 3, lettera c), del Dpr 633/72.
Secondo i giudici, ciò che conta per stabilire se un bene è strumentale o meno è la correlazione necessaria tra l’attività esercitata (compravendita di immobili) e il bene stesso.
La Cassazione afferma, inoltre, senza possibilità di contraddizione, che “la destinazione meramente provvisoria del bene acquistato alla locazione non può costituire attività di impresa, essendo la rivendita del bene l’effettiva finalità dell’acquisto”.
Non è vero, dunque, che si tratta di beni strumentali e non è neppure vero che, anche laddove potessero essere considerati tali, il concetto di strumentalità coincida con quello di ammortizzabilità.
I due concetti indicano due cose completamente diverse.
Solo perché è chiaro ed evidente che un terreno non può essere considerato bene ammortizzabile, si cerca di assimilare (e confondere) il concetto di ammortizzabilità con quello di strumentalità.
Ma non è questo il requisito necessario per ottenere il rimborso.
In ogni modo, come esattamente riconosciuto dalla Suprema corte nella sentenza prima citata, neppure questo requisito sussiste, essendo in tali casi gli immobili dei beni merce.
All'immobile “terreno” può, infatti, riconoscersi natura di bene strumentale soltanto quando viene finalizzato, sottraendolo alla sua destinazione naturale, a partecipare a un processo produttivo.
Quando, invece, l'immobile viene utilizzato nel rispetto della sua naturale funzione, non può essere considerato bene strumentale, bensì fattore di produzione in quanto di per se stesso produttivo di reddito.
Tale interpretazione, del resto, oltre che nella recente sentenza sopra citata, era già stata accolta dalla Cassazione anche in altre precedenti pronunce, laddove (n. 2990/96 e 2934/96), era stato puntualizzato come “all’immobile rappresentato dal nudo terreno può riconoscersi la qualità di bene strumentale solo quando venga sottratto alla sua connaturale destinazione per essere utilizzato nel contesto di un determinato processo produttivo, mentre, per contro, qualora lo sfruttamento del terreno resti circoscritto nell'ambito della sua naturale funzione, di guisa da essere considerato oggetto e non strumento dell'attività imprenditoriale, esso esige di essere qualificato alla stregua non già di bene strumentale bensì di fattore di produzione in quanto per esso stesso suscettibile di dare luogo a reddito”.
Le pronunce in questione confermano l'orientamento giurisprudenziale, da considerarsi ormai consolidato.
La Corte ha stabilito, inoltre, che il requisito della strumentalità non ricorre qualora l'immobile sia utilizzato mediante locazione e questa costituisca l'attività imprenditoriale tipica del contribuente, cosicché esso si configura, non come strumento, bensì come oggetto dell'attività e, quindi, come bene immediatamente produttivo del “ricavo”, costituito dai canoni corrisposti dal locatario.
Come ancora affermato dai giudici di piazza Cavour con la sentenza n. 4086 del 3 aprile 1992, il principio così enunciato “…vale anche con riguardo agli immobili appartenenti a società esercenti imprese immobiliari, in relazione alle quali gli immobili che le società diano in locazione a terzi devono essere considerati, non già strumento ma, oggetto dell'attività imprenditoriale”.
La Cassazione non poteva essere più chiara.
L'immobile locato dalla società immobiliare, quindi, non è mai strumento, ma oggetto dell'attività imprenditoriale.
Esso perciò produce un reddito autonomo (canoni), mentre l'immobile strumentale per l'esercizio dell'impresa, essendo inserito nel complesso aziendale, non è idoneo a creare un reddito autonomo.
Fino a quando non sono stati ultimati e ceduti, gli immobili merce concorrono alla formazione del reddito come rimanenze finali, mentre la cessione genera una componente reddituale fiscalmente rilevante come ricavo.
Qualora, poi, prima della cessione, un immobile merce viene per un certo periodo dato in locazione, i relativi canoni costituiscono un componente positivo del reddito di impresa.
L’Iva pagata per l’acquisto del terreno, dunque, non è in alcun caso rimborsabile.
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| Giovambattista Palumbo | |
