Scorporo dei terreni, istruzioni per l'uso


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Scorporo dei terreni, istruzioni per l'uso - 1.
Autore: Vincenzo Cipriani - aggiornato il 14/02/2007	N° doc. 2098

14 02 2007 - Edizione delle 13:00

Circolare n. 1/E del 19 gennaio 2007

Scorporo dei terreni, istruzioni per l�uso - 1

Per gli immobili acquisiti dal 4 luglio 2006, l�importo dell�area da decurtare va determinato considerando il maggiore tra il valore dell�area esposto in bilancio e il valore forfetario

L�articolo 36 del decreto legge n. 223 del 2006 ha introdotto, con i commi 7, 7-bis e 8, alcune disposizioni finalizzate a rendere fiscalmente non ammortizzabile il valore del terreno sul quale insiste un fabbricato.
La disciplina in commento � applicabile a tutti quegli immobili acquisiti a partire dal periodo d�imposta in corso alla data del 4 luglio del 2006. Per questi immobili occorrer� scorporare il valore del terreno da quello del fabbricato e ammortizzare esclusivamente tale ultimo valore.
Per gli immobili acquisiti prima del periodo d�imposta in corso al 4 luglio 2006, invece, la nuova norma incide solo parzialmente: da un lato, non prevede alcun recupero delle quote di ammortamento (riferibili al terreno) gi� dedotte, dall�altro, richiede la necessit� di rideterminare il valore residuo fiscalmente ammortizzabile diminuendolo della quota riferibile all�area.
La necessit� di rendere fiscalmente non ammortizzabile il valore dell�area sulla quale insiste un fabbricato � avvertita dal legislatore anche nel caso in cui il complesso dell�area (comprensiva di fabbricato) � acquisito con un contratto di leasing finanziario anzich� in propriet�.

Valore ammortizzabile degli immobili acquisiti in propriet�
Con riferimento agli immobili acquisiti in propriet� � opportuno distinguere il caso in cui gli stessi siano acquisiti a partire dal periodo d�imposta in corso alla data del 4 luglio 2006 (che rappresenta la data di entrata in vigore delle disposizioni in commento) da quello in cui l�acquisizione degli stessi sia avvenuta prima della predetta data.

Immobili acquisiti a partire dal 4 luglio 2006
Per gli immobili acquisiti a partire dal periodo d�imposta in corso al 4 luglio 2006 occorre:
1. determinare il valore dell�area sulla quale insiste il fabbricato
2. decurtare tale valore dal costo complessivo (area + fabbricato), ottenendo in tal modo la quota del fabbricato che pu� essere ammortizzata.

Per determinare il valore dell�area, il comma 7 richiede la necessit� di effettuare il confronto tra due valori � valore dell�area esposto in bilancio e valore forfetario � e considerare il maggiore tra i due.
In particolare, occorre confrontare il valore dell�area esposto nel bilancio relativo all�anno di acquisto dell�immobile e il valore che si ottiene applicando le percentuali del 20 (ovvero 30 per i fabbricati industriali) al costo complessivo dell�immobile (area + fabbricato).

Ad esempio, si ipotizzi la situazione di un contribuente che ha acquisito un fabbricato strumentale indicando in bilancio un valore complessivo di 10.000 di cui 8.000 riferibili al fabbricato e 2.000 riferibili all�area. In tal caso occorre, in primo luogo, confrontare il valore forfetario dell�area pari a 3.000 (30% di 10.000) con il valore dell�area esposto in bilancio (2.000) e prendere il maggiore dei due (ossia 3.000). La quota riferibile al fabbricato che potr� essere ammortizzata sar� pari, quindi, a 7.000 (10.000-3.000).

Quella appena descritta rappresenta la regola generale dettata dal comma 7 dell�articolo 36 in commento, alla quale � possibile derogare in due specifiche situazioni:
a) quando il valore dell�area non � separatamente esposto in bilancio
b) quando l�area sia acquisita precedentemente rispetto alla successiva costruzione del fabbricato.

Nell�ipotesi descritta al punto a), la circolare n. 1/E del 19 gennaio 2007 ha chiarito che il valore dell�area si determina applicando esclusivamente la percentuale del 20 (ovvero 30 per i fabbricati industriali) al costo complessivo dell�immobile (area + fabbricato), senza necessit� di operare alcun confronto.

L�ipotesi prevista al punto b), invece, � espressamente disciplinata dal comma 7: nel caso in cui l�area sia stata acquistata in un periodo precedente rispetto alla costruzione del fabbricato, il valore ammortizzabile � pari al costo effettivamente sostenuto per la costruzione dell�immobile. In tale situazione, essendo possibile risalire al costo effettivo del fabbricato, il legislatore ha voluto dare rilievo a tale ultimo valore, prescindendo da ogni altro eventuale criterio finalizzato a individuare il valore dell�area.

E� opportuno evidenziare che, per poter ammortizzare il valore effettivo del fabbricato, � necessario che l�acquisto dell�area sia antecedente rispetto alla successiva costruzione del fabbricato. Al contrario, se l�acquisto dell�area � contestuale a quello del fabbricato, non � possibile considerare ai fini dell�ammortamento il valore effettivo del fabbricato, ma occorre applicare la regola generale del confronto.
Questa condivisibile affermazione � contenuta nella predetta circolare 1/2007 ed � finalizzata a evitare possibili manovre elusive tese a quantificare un valore dell�area pi� basso rispetto a quello effettivo.

Una volta determinato il valore dell�area, il valore del fabbricato ammortizzabile sar� pari alla differenza tra il valore complessivo (area + fabbricato) e il valore dell�area.
Al riguardo, � opportuno evidenziare un�importante precisazione contenuta nel citato documento di prassi: la determinazione del valore dell�area e, conseguentemente, del valore del fabbricato ammortizzabile deve essere effettuata una sola volta al momento dell�acquisto dell�immobile. Il valore ammortizzabile sar�, quindi, un valore �definitivo� che non potr� essere modificato in futuro da eventuali operazioni collegate all�immobile (si pensi, ad esempio, a un�operazione di rivalutazione ovvero al sostenimento di spese incrementative).

1 � continua. La seconda puntata sar� pubblicata gioved� 15

Vincenzo Cipriani

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