Scorporo dei terreni, istruzioni per l'uso


Stampa la pagina		Invia ad un amico

Scorporo dei terreni, istruzioni per l'uso - 2.
Autore: Vincenzo Cipriani - aggiornato il 15/02/2007	N° doc. 2103

15 02 2007 - Edizione delle 13:00

Circolare n. 1/E del 19 gennaio 2007

Scorporo dei terreni, istruzioni per l�uso - 2

I costi incrementativi sono da imputare al valore del fabbricato: per realizzare ci� occorre decurtarli dal valore complessivo dell�immobile (area + fabbricato)

Immobili acquisiti prima del 4 luglio 2006
Per gli immobili acquisiti prima del periodo d�imposta in corso alla data del 4 luglio 2006, il comma 8 dell�articolo 36 in commento prevede un impatto solo parziale delle nuove disposizioni. In particolare, da un lato non sono recuperabili le quote di ammortamento precedentemente dedotte riferibili al terreno, dall�altro occorre rideterminare il residuo valore ammortizzabile, tenendo conto che la quota riferibile al terreno non � ammortizzabile.

Per raggiungere tale ultimo obiettivo, occorre:
1. determinare la quota riferibile al fabbricato
2. decurtare la quota riferibile al fabbricato degli ammortamenti precedentemente dedotti.

Il valore riferibile al terreno (punto 1) si determina con le stesse modalit� previste per gli immobili acquisiti a partire dal periodo d�imposta in corso al 4 luglio 2006. Per gli immobili acquisiti in passato, tuttavia, occorre far riferimento ai valori indicati nell�ultimo bilancio approvato prima del periodo d�imposta in corso al 4 luglio 2006.
In sostanza, per un contribuente che ha approvato il bilancio prima del 4 luglio 2006 (con periodo d�imposta coincidente con l�anno solare) il valore dell�area � pari al maggiore tra:
a. il valore dell�area che risulta nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2005
b. il valore che si ottiene applicando la percentuale del 20 (ovvero 30 per i fabbricati industriali) al costo complessivo dell�immobile (area + fabbricato) indicato nel medesimo bilancio.

Una volta determinato il valore dell�area, tale valore dovr� essere portato in diminuzione dal valore complessivo dell�immobile in modo da ottenere la quota riferibile al fabbricato.
L�ultimo passaggio consiste nel decurtare la quota riferibile al fabbricato degli ammortamenti dedotti fino al periodo d�imposta precedente a quello in corso al 4 luglio 2006: si ottiene, in tal modo, la residua quota ancora ammortizzabile.

Ad esempio, si ipotizzi un contribuente (con esercizio coincidente con l�anno solare) che abbia indicato nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2005 un immobile industriale per un valore complessivo pari a 1.000, di cui 800 riferibili al fabbricato e 200 riferibili all�area. Si ipotizzi, inoltre, che alla medesima data del 31 dicembre 2005 il fabbricato risulti ammortizzato per un valore complessivo pari a 540.
In tal situazione occorre, in primo luogo, confrontare il valore forfetario dell�area pari a 300 (30% di 1.000) con il valore dell�area esposto in bilancio (200) e prendere il maggiore dei due (ossia 300). La quota riferibile al fabbricato � pari, quindi, a 700 (1.000-300).
Per determinare la quota ancora ammortizzabile occorrer� decurtare dal valore del fabbricato (700) le quote di ammortamento gi� dedotte (540): l�importo cos� ottenuto (160) sar� deducibile a partire dal periodo d�imposta 2006 per l�intero importo di competenza.

Anche per gli immobili acquisiti prima del periodo d�imposta in corso alla data del 4 luglio 2006 valgono alcune considerazioni fatte a proposito degli immobili acquisiti dopo la predetta data.
In primo luogo, anche per gli immobili acquisiti in passato la determinazione del valore ammortizzabile va effettuata una sola volta: tale valore, quindi, non sar� pi� influenzabile da eventuali vicende collegate all�immobile (ci si riferisce, ad esempio, a operazioni di rivalutazioni o al sostenimento di spese incrementative).
Inoltre, nell�ipotesi di acquisto dell�area in un periodo antecedente rispetto alla costruzione del fabbricato, il valore ammortizzabile � pari, anche in questo caso, al costo effettivamente sostenuto per la costruzione del fabbricato.

Costi incrementativi, rivalutazioni e operazioni assimilate
Nel determinare il valore forfetario dell�area, il legislatore ha previsto, nel comma 8, una presunzione finalizzata a disciplinare il trattamento dei costi incrementativi che sono stati capitalizzati a incremento del valore complessivo dell�immobile (area + fabbricato). Si poneva il problema, infatti, di stabilire se i predetti costi dovessero essere attribuiti al valore dell�area, del fabbricato ovvero pro-quota sia sull�area che sul fabbricato.
La norma ha stabilito, al riguardo, che i costi incrementativi sono da imputare al valore del fabbricato: per realizzare ci�, occorre decurtarli dal valore complessivo dell�immobile (area + fabbricato).
Il legislatore ha, in sostanza, previsto un trattamento di favore per il contribuente che avr� un valore forfetario dell�area pi� basso e, conseguentemente, un valore del fabbricato ammortizzabile maggiore.

La circolare n. 1/E del 2007 ha chiarito cosa rientra tra i costi incrementativi e cosa pu� essere a essi assimilato.
In particolare, sono costi incrementativi capitalizzati le spese per interventi di manutenzione, riparazione, ammodernamento, trasformazione e ampliamento, portate a incremento del costo dei fabbricati strumentali, sostenute successivamente all�acquisto o alla costruzione.
Sono assimilabili alle spese incrementative, invece, gli oneri di urbanizzazione e gli oneri accessori capitalizzati: anche tali oneri, quindi, dovranno essere decurtati dal valore complessivo dell�immobile (area + fabbricato).

Lo stesso trattamento appena evidenziato per i costi incrementativi � riservato dal legislatore alle rivalutazioni effettuate sul valore complessivo dell�immobile. Il valore derivante dalle rivalutazioni effettuate dovr�, quindi, essere decurtato dal valore complessivo dell�immobile (area + fabbricato) prima di procedere all�applicazione delle percentuali forfetarie.
Anche per la rivalutazione, la circolare n. 1/E/2007 ha chiarito un�ipotesi di assimilazione: ai fini della disciplina in esame, � assimilabile a un�operazione di rivalutazione il disavanzo di fusione allocato sul valore complessivo dell�immobile comprensivo di area.

2 � continua. La terza puntata sar� pubblicata venerd� 16; la prima � su FISCOoggi di mercoled� 14

Vincenzo Cipriani

Scorporo dei terreni, istruzioni per l'uso - 2.

Scorporo dei terreni, istruzioni per l�uso - 2