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Provvedimento Entrate del 12 gennaio 2007
Tassazione plusvalenze immobiliari: arriva il modello per i notai
Approvato lo schema per la comunicazione dei dati relativi alle cessioni
per le quali il venditore opta per il pagamento dell’imposta sostitutiva
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Con l’approvazione del modello per la comunicazione, da parte dei notai, della tassazione sostitutiva delle plusvalenza immobiliari, avvenuta con provvedimento direttoriale del 12 gennaio 2007, l’Agenzia delle entrate ha completato l’attuazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, come modificato dall’articolo 1, comma 496, della Finanziaria 2006.
E’ opportuno ricordare che tale legge ha introdotto la possibilità di pagare un’imposta sostitutiva (in alternativa alla tassazione ordinaria ai fini Irpef nella categoria dei redditi diversi) sulle plusvalenze, realizzate dal 1° gennaio 2006, a seguito di cessioni a titolo oneroso di immobili, fabbricati (esclusi gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione) o terreni agricoli, acquistati, costruiti o ricevuti per donazione (l’estensione della plusvalenza alle cessioni di immobili ricevuti per donazione è avvenuta mediante l’articolo 37, comma 38, del Dl 223/2006) da meno di cinque anni, o a seguito di cessioni, sempre a titolo oneroso, di terreni edificabili in base agli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (avvenuta fino al 31/12/2006, in quanto la Finanziaria 2007 ha disposto che dal 1° gennaio 2007 è esclusa l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria), in qualsiasi modo siano stati acquisiti e indipendentemente dal periodo di possesso.
Il cedente che intende optare per l’imposta sostitutiva deve comunicarlo espressamente al notaio rogante, che assume l’onere di provvedere al suo versamento, ricevendo la provvista dal venditore. L’aliquota dell’imposta, fissata nel 12,50 per cento dalla Finanziaria 2006, è stata successivamente innalzata al 20 per cento, per i contratti di cessione stipulati dal 3 ottobre 2006 in poi.
A norma dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, i notai, in seguito alla stipula dei contratti di cessione, sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati afferenti a tali cessioni e a eseguire il versamento dell’imposta sostitutiva in via telematica, come previsto dal Dpr 308/2000, per la registrazione telematica degli atti.
Il modello approvato è composto di tre sezioni, oltre al campo per l’indicazione del codice fiscale del notaio rogante.
Considerato che nelle istruzioni è stato precisato che occorre compilare un modello per ciascun cedente e per ciascun immobile oggetto di cessione, nel caso di cessione da parte di più venditori o aventi a oggetto più immobili, bisognerà compilare tanti modelli quanti sono i cedenti che vogliono avvalersi dell’imposta sostitutiva, indicando i valori con riferimento a ciascuna quota di proprietà o altro diritto reale sull’immobile oggetto della cessione.
Nella prima sezione occorre esporre gli estremi identificativi del soggetto cedente e dell’immobile ceduto; nella seconda sezione vanno, invece, indicati gli elementi necessari per la determinazione della plusvalenza, ossia il corrispettivo spettante per la vendita (rigo FT2) e il cosiddetto costo storico, cioè il prezzo a cui l’immobile era stato acquistato o il suo costo di costruzione (rigo FT3); nell’ipotesi di immobile ricevuto in donazione, si dovrà indicare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione a suo tempo sostenuto dal donante.
Bisogna, inoltre, barrare la casella relativa alla rivalutazione dei terreni se il cedente si era avvalso dell’opportunità di rideterminare il valore d’acquisto dei terreni edificabili, o a destinazione agricola, mediante perizia giurata di stima, ai sensi dell’articolo 7 della legge 448/2001, o dell’articolo 2 del Dl 282/2002, o dell’articolo 6-bis del Dl 355/2003.
Con riguardo al corrispettivo, nelle istruzioni è richiamata l’attenzione sull’ipotesi del frazionamento o rateizzo del prezzo; in tal caso, l’imposta sostitutiva deve comunque essere applicata sull’intero ammontare della plusvalenza, senza alcun rilievo dei successivi pagamenti, con indicazione, quindi, del corrispettivo pattuito e non solo di quanto percepito all’atto della stipula.
La seconda sezione contiene i campi per l’indicazione della somma dei costi inerenti (rigo FT8), cioè oneri fiscali sostenuti in relazione all’acquisto dell’immobile oggetto di cessione (rigo FT4), spese notarili (rigo FT5), spese incrementative del valore dell’immobile (rigo FT6), ed eventuali altri costi inerenti (rigo FT7), in modo da poter determinare la plusvalenza secondo il seguente calcolo:
FT 2 – (FT 3 + FT 8) = plusvalenza.
La terza sezione, infine, è destinata ad accogliere i dati per l’applicazione dell’imposta sostitutiva: ammontare totale del corrispettivo pattuito nell’atto, imposta sostitutiva (calcolata al 12,50 per cento, fino al 2 ottobre 2006, e al 20 per cento, dal 3 ottobre) ed estremi dell’atto di registrazione, nonché data della cessione nel caso di atti stipulati tra il 1° gennaio 2006 e il 31 marzo 2007.
E’ previsto, inoltre, che il notaio compili e sottoscriva due esemplari del modello prima della sua trasmissione telematica, e che ne consegni uno al cedente, con la precisazione che tale copia costituisce per il cedente prova di aver fornito al notaio la provvista per il versamento dell’imposta sostitutiva.
Anche il cedente sottoscrive i due esemplari del modello, per assumere la responsabilità dei dati riportati nella seconda sezione del modello.
Circa le modalità di presentazione del modello all’Agenzia, si sottolinea che esso deve essere inviato esclusivamente in via telematica a decorrere dal 1° aprile 2007, insieme al contratto di compravendita trasmesso ai fini della registrazione dell’atto, secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 al provvedimento dell’Agenzia del territorio del 6 dicembre 2006, concernente l’estensione delle procedure telematiche relative agli adempimenti in materia di atti immobiliari.
Con riguardo ai termini di pagamento dell’imposta sostitutiva, nelle istruzioni è precisato che il notaio è tenuto a eseguire il versamento in via telematica entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, ossia 30 giorni dalla stipula dell’atto.
E’ stato disposto, infine, che i modelli relativi ai contratti stipulati nel periodo intercorrente tra il 1° gennaio 2006 e il 31 marzo 2007 siano trasmessi sempre in via telematica, ma in modo autonomo, entro i novanta giorni successivi al 31 marzo 2007.
Annamaria Crisconio |
